室內空氣品質如何影響商業房地產商 ( CRE ) 的決策

COVID-19 大流行迫使大多數辦公室企業開始轉向遠端工作模式。即使大流行消退，一些企業還是繼續選擇讓員工在家工作。這意味著對於商業房地產商 ( CRE ) 來說，確保他們的建築物儘可能吸引想要返回辦公環境的租戶比以往任何時候都更加重要，除了商辦租戶目前需要的標準便利設施 ( 例如可靠的無線網路連線 ) 之外，CRE 業主還必須盡一切努力讓企業及其員工在建築安全方面高枕無憂。免接觸式進入辦公室、持續清潔公共區域以及提供充足的室內空間以來保持社交距離等準則將是這個後疫情時代世界的標準。

空氣品質是商業地產商在試圖吸引或留住客戶時必須考慮的另一個因素，這點甚至在大流行爆發之前就很重要，但現在更是如此。大樓業主被迫查看空氣在其建築物中的循環情況，甚至考慮升級或更換他們的暖通空調 ( HVAC ) 系統。

許多人的問題可能是「良好」的空氣品質是什麼樣的情況？如何獲得「良好」的室內空氣品質？以下繼續了解商業地產商可以採取什麼樣的措施，以確保他們的租戶擁有一流的室內空氣品質。

什麼是室內空氣品質 ( IAQ )？

根據美國環境保護署 ( EPA ) 的說法，室內空氣品質是指建築物和結構內部和周圍的空氣品質，尤其是與建築物居住者的健康和舒適度有關的空氣品質，當 CRE 業主能了解和控制常見的室內污染物時，將有助於降低租戶對室內健康問題所產生的風險。

室內有許多污染源會向空氣中釋放氣體或顆粒，這是造成室內空氣品質問題的主要原因。即時有足夠的室外空氣從進入室內而稀釋污染物，但通風仍不良，也會增加室內污染物濃度，高溫和高濕度也會增加某些污染物的濃度。 EPA 將中央供暖和製冷系統以及加濕設備皆列為是許多潛在的室內污染物來源之一。EPA 指出：如果進入室內的室外空氣太少，污染物就會積累到可能造成健康和舒適問題的水準。

為什麼室內空氣品質很重要？

室內空氣品質影響建築物內的每個人、物業管理總幹事、企業、租戶、員工和訪客。根據美國環保署的數據，大多數美國人 90% 的時間都在室內度過，他們的大部分工作時間都在辦公室裡。鑑於有這麼多人在室內度過那麼多時間，他們吸入和呼出的空氣必須是健康的。不幸的是，情況並非總是如此，因為研究表明，室內環境的污染物水平可能高於室外環境。此類污染物會增加患病風險，雖然大多數建築物不會遇到嚴重的室內空氣品質問題，但它們偶爾也不能倖免出現空氣品質差的時候。

CRE 業主如何解決室內空氣品質問題？

據城市土地研究所稱，最近的一項調查顯示，COVID-19 大流行導致 CRE 建築管理和運營發生變化，以確保居住者的健康和福祉成為重中之重。 RE Tech Advisors 於 2021 年 4 月代表 UBI 進行了這項調查，其中包括大約 300 名房地產專業人士的回應。該調查根據建築、人力和財務影響對調查結果進行了分類。RE Tech Advisors 總裁兼創始人黛博拉．克勞蒂爾 ( Deborah Cloutier ) 表示：「冠狀病毒使房地產業務發生了一些戲劇性的轉變，一個對行業未來產生深遠影響的新時代已經到來。」

調查的一些主要發現包括：

• 建築經理和運營商迅速採取行動以應對大流行。

• 採用先進的過濾、戴口罩、溫度檢查和其他措施很普遍，溝通上的增強也很普遍。

• 調查受訪者預測，許多以健康為導向的建築改造將繼續存在。

• 在應對大流行的財務影響方面有靈活性的變化，80% 的受訪者實施了租金優惠和其他措施。

根據 UBI 的數據，大約 24% 的受訪者已有增設了設備和一些運作調整措施，另有 10% 回應在大流行之前已經這樣做了。最常見的變化是增加室外空氣和安裝高效的MERV-13 空氣過濾網。

CRE 業主關注室內空氣品質

哈佛大學 T.H. Chan公共衛生學院 Joseph Allen 教授認為：「COVID-19 是一種室內病毒；所有病例都發生在通風不良的地方，認知病毒主要是通過空氣傳播途徑將導致建築物在建造及設計方式發生根本性的改變。」從ULI 的調查結果中發現：多數強調深度清潔甚於改善空氣品質，Allen 教授認為 CRE 必須要調整此一觀念以使得商辦大樓繼續能讓租戶安心。他認為：「問題在於共享空氣，而不是共享固體表面。」

現實情況是，由於通風不良，我們一直在呼吸別人的空氣。我們的建築物在空氣品質設計標準不是基於健康考量的性能標準，而是採用最低設計標準。因此，當一場涉及空氣傳播的呼吸道病毒的大流行發生後, 這就是我們所經歷災難的根源：大多數建築只符合最低空氣品質的設計標準。

即使在美國在未來通過 COVID-19 疫情之後，CRE 業主和租戶也需要警惕其他呼吸道病毒，大流行後必須保持良好的室內空氣品質水準。據 Allen 教授說，租戶越來越了解室內空氣品質的概念，並使用二氧化碳感測器來監測整個辦公大樓的室內空氣品質。Allen 教授說：「人們正要求建築物的室內空氣品質資訊要揭露，並要求物業管理者、業主和運營商承擔責任，這代表了一種典範轉變，因為這些空氣品質資訊不再由建築物所有者或租戶或空氣品質量顧問公司所私人持有，如果建築業主和管理人員沒有經常監測空氣品質，就需要現在就開始行動。」

為什麼室內空氣品質對 CRE 業主很重要？

時候讓 CRE 業主積極主動地創造良好的室內空氣品質，等待租戶抱怨的日子已經是過時的做法了。不良的空氣品質會對 CRE 所有者運營結果產生某種程度的多米諾骨牌效應 ( Domino theory )。例如，不良的空氣品質會影響員工的工作績效，如果工作績效表現不夠佳，或者導致員工請病假，公司可能會付出更大代價。如果這種情況經常發生，租戶很可能會搬遷到空氣品質良好的大樓來辦公，以讓員工能發揮最佳工作表現。

主動改善室內空氣品質的措施不再只是避免員工投訴的一種方式；它們是吸引新的更優質租戶的一種方法。此外，因為室內空氣品質對每個人都重要，因此也突顯對 CRE 業主的重要性。租戶若希望在工作時感覺良好，則他們呼吸的空氣在這方面是有其關鍵作用。與此同時，他們的雇主希望他們的員工保持健康而能提升員工的整體福祉和企業的生產力水平。

如果雇主無法提供有關建築物室內空氣品質 ( IAQ ) 的任何保證措施，雇主將面臨無法說服員工相信他們關心員工福祉的態度，推動雇主採取 IAQ 改善行動的基本動機考量是員工的健康，但同時也會獲得員工生產力增加等好處。即使 CRE 業主對改善其建築物的空氣品質仍猶豫不決，但隨著法規的不斷加強，他們可能沒有太多選擇。

據 Senseware 稱，新澤西州的室內空氣品質標準已經對公職人員在標準工作時間內於現有建築物進行了管理。州的符合性計劃要求雇主指定管理人員確保空氣品質的良好，比如當二氧化碳濃度超過 1,000 ppm 時，雇主應檢查以確保 HVAC 系統正常運行。與此同時，加利福尼亞州職業安全與健康部門的政策已要求，在適當的室內空氣環境若經過員工訪談確定為悶熱或窒息時，則要測量二氧化碳濃度。在可見的未來，將會看到更多與室內空氣品質有關的法規將會被持續推動並執行。

Proptech 將使監測室內空氣品質更容易

商業地產行業一直是完全接受空氣品質技術的最後一個行業之一，但如果要是以確保租戶安全的角度出發，則銷售起來應該是較容易得多。 Senseware 表示，成本考量通常是 CRE 業主不願對其建築物進行重大改變的主要原因，但應用在房地產的室內空氣品質監測技術並不過分昂貴。事實上可以以低於健康俱樂部會員的價格，利用物聯網的無線 IAQ 技術可以提供即時 IAQ 量測，確保居住者的二氧化碳、PM、VOC、甲醛、臭氧、一氧化碳等水平。對空氣品質的忽視已成為過去式，室內空氣品質監測將提供客觀數據，以確保建築環境中的暖通空調系統為建築居住者提供健康的條件。

室內空氣品質已經不容被忽視，其意識崛起背後的基本驅動因素來自於每個人都關心自己的健康福祉。這些潛在因素將繼續推動室內空氣品質成為房地產市場所有決策者的意識上最先會思考的地方。

( Connected Real Estate Magazine, By Joe Dyton October 28, 2021 )

Dr.J 評論

室內空氣品質管理法在台灣已推動了整整十年，然而我們法規上管制的場域類型主要是公共場所如百貨、賣場、醫院、捷運車站、圖書管與健身房等，有關辦公室的管制也僅限公務機關的民眾洽公區域，櫃台後的員工辦公室並不在室內空氣品質的管轄下，然而櫃台前的民眾洽公區域及櫃台後的員工辦公區域的空氣品質是流通的，不應該有差別待遇，必須一起考量，因此辦公室的健康室內空氣品質的推動更顯得急迫而重要，以香港辦公大樓為例，經過多年來的努力，已有數千棟大樓取得香港 IAQ 良好級或卓越級的標章。

展望未來，在後疫情時代，為持續因應每年的流感病毒及因應未來可能再發生的新型呼吸性病毒，我們更應該穩健的超前佈署。台灣室內環境品質管理協會 ( TIEQM ) 持續推動健康室內空氣品質標章 ( IAQ ) 標章與 安淨標章，協助業主和技術商，將商辦大樓及不同類型建築物及早準備設計良好的室內空氣品質，並確保改善技術於實地場域的效果，以因應未來時代的風險。